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2018年之前青岛房价其实已经很高了，大多数人早已只是望房兴叹，只是在全民炒房驱使下又都觉得不高了，当时经济环境又好、全民创业，N多种方式都能弄到钱，各种投融资、新兴和互联网项目不断涌现，共享经济等圈钱项目多如牛毛，创造了大量的岗位需求，工资收入水涨船高，人们买房投资的胆子也大了起来，毕竟都看到之前买了房的增值了很多，甚至好多都套现赚钱了，于是纷纷开始跟风炒房，甚至导致市面的房子供不应求，价格也是不断地水涨船高。于是想买房的急了，胆小的就买郊区或主城老破小，胆大的各种金融手段都用上，连首付都要借来买主城核心区甚至富人区，坐等几年后的荣耀和资产暴增，殊不知这很有可能会变成一场高成本的豪赌。

2018年左右青岛主城区几乎随便一个老破小的房子挂上去卖都会有很多人来看房，成交的也数不胜数，可见当时青岛房子是被抢空了，连最差的老破小都没能放过。导致接下来几年里买房晚的卖不出去，只有部分买的早的可以变现获利，加上中介在许多区域房价总体下跌的情况下强烈吹嘘一些所谓核心区域保值增值，甚至拿出投资买房贬值的做为反面教材进行教育，导致投资受伤群体和观望者在这些所谓核心区域上车，正好填补了这部分区域的销量，这些区域的房子才显得一直有成交、有销量，看似保值增值。可是现在二手房价的大幅下跌和挂牌量大增就表明青岛房子的真实需求实际并没有那么多，曾经的刚需现在的挂牌离场才是真正目的。最后只是把剩余的些许投资客圈到了更小的圈子里而已，就相当于把最肥的和胆最大的挑出来放到一个圈里精心喂养一样。

然而随着主城低效片区的陆续激活，新房又开始走量，加上最头脑清醒的一些投资客和刚需也被保值增值论和地段论陆续忽悠进坑，加之大部分区域的新房价格也都不稳定甚至下跌。目前的青岛楼市本质上就是靠大量买房人天量的贷款支撑着的，大部分都是少数有钱人的陪衬而已，通过自己的贷款去维持有钱人的利益，成为有钱人游戏的牺牲品。为什么这么说呢，因为这些区域的有钱人的钱都是他们的前期积累，以及拆迁款甚至后来通过炒房赚到的钱，这些曾经的红利在目前来看已经越来越少了，这些有钱人之所以买房子就是因为他们没有了好的收入来源和投资渠道，钱放银行也不赶以前投房子赚得多，之前的炒房经验驱使他们钱还是要拿去买房。但你后来上车的人靠贷款是无法与他们相比的，只不过是陪他们玩游戏当陪衬罢了。纵观全国，这种为了保卫自己房子不降价业主简直是煞费苦心，有业主自筹款将楼外立面改干挂铝板。甚至有城市还有房东建群抱团保卫房价，有业主抗不住降价出售就要沦为众矢之的，最后还是高喊保卫房价的群主偷偷卖了自己房子的闹剧。更有小区学霸业主给小区孩子补课，成立巡逻小队把在外面玩的孩子赶回家学习，怕的就是影响升学率拉低房价，更有业主打算集资想把地铁修到家门口来抬高房价的荒唐事儿，目的无非就是想要投资能够多变现还有怕降价的焦虑在作怪。青岛虽说没有这样的奇葩事儿，但买房的业主的心态和操作大体上也是大同小异的。所以说渲染核心地段、富人区、保值增值论这样的操作简直就是这些常规操作的一部分而已，更别说中介和开发商了，在楼市整体下行情况下，假如能有地方还能保值增值那简直就是他们卖房的救命稻草啊。

楼市不景气对于有钱人无非是少赚点或少赔点，但是对贷款买房的人，尤其是超还款能力买房的人，轻则生活压力变大、房产贬值，重则无力还款甚至被法拍、背负巨额负债。在多数人都经历过了房产买卖，在楼市里经过历练和摧残之后，随着投资需求的大量减少，才会明白核心地段论和保值增值论其实就是用来忽悠人的。就拿青岛来说，大部分区域都不保值增值了，甚至下跌严重，但新房数量又在增加，难道置业群体会把这些区域抛在一旁不看不理，只去挤那些被称为保值增值的区域，即使有这种可能的话，也只能是这些地方暂时还有些亮点可以吹嘘以及这些地方的部分有钱人的确可以抗一些风险，再就是这些区域价格一般人很难接盘以及新开发项目较少。但保值增值只是假象，一旦某种东西失去了投资和炒作属性，无法变现盈利就没有人去投资，自住的话也会量力而行，地段再好再核心，当外围竞品越来越多，更具性价比的时候，那些所谓的核心慢慢就被替代和弱化了，价格虽然还保持相对高位，但对普通人来说仍有很高的门槛，这些所谓的核心区域很可能会随着其它区域的下跌而成比例下跌。

就目前青岛的情况来看，各区域的发展并不是一成不变的，新的学区和配套将被复制出来，新的经济增长点区域将逐步盘活，最有可能的情况是各区楼市将会保持当前房价并会随着全国楼市的大环境保持增长或下跌。新复制出来的新区域功能逐步完备会对所谓的核心区域造成一定影响。如果有些目前短板区域发展完善起来了之后仍然处于下跌的话，那大概率整个青岛都会普跌。因此买房无论买到哪里，全款还好，贷款还是要考虑月供能力和负债水平，毕竟现在房子并不缺，真实的购房需求也没有那么大了，投资属性也越来越小了，贷款负债去买现在的好学区房意味着高额的成本和以后不确定性，着急买学区不好买也是因为前几年抢房的给抢走了，现在就在于怎么去权衡，毕竟上好学区的也未必就学习好，家庭经济情况影响太大的话上再好的学区也未必就能体现出优越感，也未必能融入好的圈层，甚至会产生其它多方面的负面影响和矛盾。再加上目前经济环境并不好，前几年好多创业失利的老板既要还贷款又要还房贷，疫情期间延迟还的月供终究还是要还的，各种共享经济，互联网项目接连暴雷，银行信贷收紧，裁员和降薪潮频现。现在的房东很多考虑的是如何把高利率的贷款提前还上或者如何降低利率，即使重新购买也会更加谨慎，只有不心甘的赌徒才会接连进坑，为有钱人实现小目标而铺路做嫁衣的人貌似只会越来越少[灵光一闪]